楼市调控拐点来临：开发商无眠　地主家没有余粮

楼市调控拐点来临：开发商无眠　地主家没有余粮

 

在快车道一路飞驰的房地产市场在“9·30”之后点了急刹车，“今夜无眠”也因此成为今年楼市的关键词。连夜出台调控政策，让各级政府无眠;房价的上涨和政策的突然降至，让购房者无眠;土地价高甚至成为自持，让开发商无眠……

“房子是用来住的，不是用来炒的”，在即将告别2016年的时候，中央经济工作会议给出了对楼市的最新表述，这句话看似常识，却意味深长。

今夜无眠

《今夜无眠》，原本一首欢快的歌曲，却被今年的房地产市场唱出了纠结、忐忑的曲调。进入高速路的房价，让购房者提心吊胆;限购、限贷政策的出台，更是让准业主漫漫长夜，无心睡眠。所以我们用这个词来形容面对楼市飞涨和限购重拳出击时集体性焦虑的社会心态。

政府“无眠”：密集出台政策

去年的“3·30” 新政效应在今年得到释放。二套房商贷最低首付比例降至40%;公积金贷款购首套房最低首付20%，二套房最低30%;二手房营业税由“满五年”放宽为“满两年”……一系列“救市”政策，让今年的房地产市场着实火了。

演唱会般的开盘阵势、托关系才能买到房、一小时项目卖光……前三季度的楼市在“疯抢”中度过，也因此“抢出”了楼市四小龙。南京、苏州、合肥、厦门四个城市成为上半年的聚焦点，有人戏称，“扛住了股市的大跌，却没顶得住房价的上涨，原来的一套房成了现在的一间厨房。”

进入第三季度，投资和投机需求成了主流，大量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退，部分房子已经失去了真正的居住功能，成为资本玩家的传递游戏。这样的氛围，让相关部门如芒在背。自9月30日起，大规模限购、限贷政策出台，北京、天津、上海、南京、合肥等20多个城市上演了一出集体调控大戏。“调控政策的出台，在前期做了大量的准备工作，包括后续对市场的监管，都是按照时间表来的，地方政府也不敢懈怠。”一位业内人士表示。

在调控政策作用下，原本楼市最火热的“金九银十”被泼了盆冷水，第四季度房地产市场开始降温。12月19日，国家统计局发布11月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，前期房价上涨较快的15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，其中11个城市新房房价环比下降或持平，北京止涨。“政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。”中原地产首席分析师张大伟表示，预计本次调控周期起码持续6至9个月，“热点城市房价将出现10%以上的下调空间。”

购房者“无眠”：调控突然而至

广州、上海、厦门……调控政策的突然降至，令购房者措手不及，“今夜无眠”成为今年房地产新闻中使用频率最高的词语之一。北京购房者陈莹(化名)也度过了无数“无眠”的夜晚。

去年春节前，陈莹在朝阳门附近看中了一套房，房主在过了一个春节后就加价50万元，她只能气愤放弃。随后，陈莹又看中了一个位于东直门的小两居，看到北京的房价快速上涨，不少业主不惜违约、坐地起价的情形，让她内心忐忑不已。她称，等待与房主签约的日子最难熬，一直盯着电话，总担心对方变卦。

房子终究到手，原本以为“无眠”的日子已经过去，没想到下半年房子又刺激了她的神经。9月，陈莹又瞄上了河北香河的房子。从去年到今年，香河的房价翻倍增长，这让陈莹有些心动。不过今年4月，香河出台了限购政策;随后又对房地产市场的无证预售、违规销售等进行规范。在接下来的几个月，香河售卖的楼盘甚少。陈莹称，当时她看的房子前期开盘的房子已经售罄，后期的开盘时间遥遥无期，“到处托人打听开盘情况，又度过了好多提心吊胆的夜晚。”

事实上，因为突如其来的政策出台，扰乱购房计划而“无眠”者更多。今年8月，北京张女士看了丰台的一套房子，已经支付了20万元的定金，却因为“9·30”新政的出台而无奈放弃。根据新规，张女士购买二套房首付需要提高到70%，“首付提高了160万，我上哪儿凑齐，只能违约了。”

除了北京，上海、广州、南京等出台楼市调控政策的城市，购房者都经历了“无眠”之夜。未调控的城市购房者依旧紧张，比如国庆期间重庆便出现在售楼处现场借钱买房的事例，“说不准政策哪天就变了”。

开发商“无眠”：地主家没有余粮

前三季度市场火热，让开发商赚的盆满钵满，不少房企都提前完成了年度销售目标，万科、恒大、碧桂园都进入了3000亿级军团阵营。不过，开发商并不能因此高枕无忧，地主家没有余粮，也照样“无眠”。

今年以来，开发商开始向一线城市和热点二线城市布局，但是这些区域的土地供应量并不多，如北京、上海的土地供应都远低于去年。僧多粥少，导致今年这些热点城市地价高企，面粉价超过面包价趋于常态。财政部的数据也显示，今年前11月土地出让收入同比增加了19.1%。

收紧调控政策不仅体现在楼市上，也运用在了土地市场上。南京、苏州土地市场出现过“熔断”，北京目前更是全国土地供应最严的城市，“限房价、竞争地价”的试点，开发商被迫100%自持土地。

“没想好具体怎么运作，先拿上地再说”，成为部分开发商的心态。第一批试点的四块土地，万科收获两块。作为所谓的“大赢家”，万科率先提出了“众筹建房”的概念，不过也有不少质疑声。北京晨报记者了解到，万科“众筹建房”的提法会改为“联合建房”，不过可能只是换汤不换药，名称上的更改而已。

土地开发条件严苛，“9·30”新政之后楼市又出现降温，明年市场的不确定性给开发商出了一道难题。手中余粮不足的开发商，选择拿地还是不拿地，都注定会“无眠”。

特写 首富的小目标，首付的大目标

一个亿，是首富王健林的小目标;一套房的首付，却是不少人的大目标。

“先定一个能达到的小目标，比如挣它一个亿”、“‘中国杯’不会邀请太顶尖的球队，因为怕把国足自信心打没了”……今年，万达董事长王健林金句不断，一个亿的“小目标”已经被网友评为2016年10大流行语之一。

“小目标”出自今年8月媒体对王健林的一次采访，王健林表示，“很多年轻人，有自己的目标，比如想做首富是对的，但是最好先定一个小目标，比方说我先挣它一个亿。你看看能用几年挣到一个亿，是规划五年还是三年。到了之后，下一个目标，再奔10亿，100亿。”

首富眼里的尘埃，却是别人的整个世界。对于坐拥2150亿的首富来说，一个亿是小目标;对于一般的购房者，数百万的一套房却是遥不可及。

经过8月和9月的密集看房，张磊(化名)相中了一套南三环总价为500万左右的住宅，终于要结束租房的北漂生活，一家人陷入美好的憧憬当中。

不幸的是，9月30日前未能如期网签，北京的购房新政却突然降临。首套房首付比例由30%提高到35%，这意味着张磊的首付将增加25万元左右。这让张磊有些绝望：原本150万元的首付款中，有60万元来自于借款，而张磊手中仅有的近百万元已经全部用于购买这套住宅，突然增加的25万元对他来讲是不小的压力。

到底是违约还是借钱，让张磊陷入了纠结。

在接下来的几天，焦虑的张磊去中介门店、售楼处现场踩盘，发现依然是密密麻麻的买房人，市场依旧火爆。单位开会、朋友聚会，大家都是在讨论看房、买房，浮躁的氛围让张磊对首付的提高失去了免疫力，他最终还是决定再凑点钱把房子买了，“越等房子离我越远，等我攒够了这25万，估计房价又涨了。”

买完房之后，张磊进行了简单的装修，打算春节前入住，“在我拿到购房合同的那一刻，感觉一段艰难的旅程结束，终于舒了口气。不管怎样，总算是在北京有了自己的家。”(记者 杨奕)